איך לתכנן משכנתא מותאמת לתזרים המשפחתי מבלי להחנק

אחת הטעויות שאני רואה שוב ושוב היא צעירים שלא לקחו בחשבון את העובדה שמשכנתא היא התחייבות לטווח ארוך, ארוך מאוד!

הרבה מהמשכנתאות נלקחות בגילאי 25-40, גילאים בהם החיים משתנים, לעיתים אפילו בצורה דרמטית. חלקנו נגדיל את המשפחה, חלקנו נתגרש, חלקנו נפוטר או אולי נרצה לעשות הסבה מקצועית. אין לדעת…

בגילאים האלו הרבה מאיתנו גם עדיין לא מבוססים כלכלית, מה שלא מאפשר לנו המון גמישות כדי להתמודד עם טלטלות כלכליות משמעותיות.

אני אישית, גיליתי שאני בהריון עם תאומות (הוצאה מבורכת, כפולה ומכופלת) שנה אחרי שלקחנו את המשכנתא שלנו. כשלקחנו אותה יכולנו להחזיר פי 2-3 מההחזר שלקחנו אבל בגלל שידענו שהחיים כמו החיים מפתיעים, לא רצינו לקחת התחייבות שתביא אותנו לקצה, וטוב שכך.

עשינו הערכה מהו הסכום איתו נוכל להתמודד אפילו אם חלילה אחד מאיתנו מסיבה כזו או אחרת לא יוכל לעבוד תקופה מסוימת. ועוד משהו, לא ניצלנו את ההון הנזיל שלנו עד סופו לטובת הון עצמי לרכישת הדירה(!) הקפדנו לשמור על קרן החירום שלנו לכל מקרה שלא יבוא.

עכשיו אני יודעת מה תגידו:

אפשר למחזר את המשכנתא – נכון. אפשר. אבל המחזור עולה כסף וגם אין לדעת מתי יגיע התרחיש הלא צפוי, אי אפשר לתזמן אותו כך שהמיחזור יהיה בהכרח לטובתנו. אנחנו רוצים למחזר כשזה משתלם וכדאי. המיחזור הוא גם התעסקות שלא בטוח שנרצה להתעסק איתה בתוך השינוי (או חלילה המשבר).

תמיד אפשר למכור את הנכס – גם זה נכון, אבל אף אחד לא רוצה למכור נכס בלית ברירה, מכירת נכס צריכה להיעשות בטיימינג הנכון והמדויק לתוכנית הפיננסית שלנו וכשהמצב בשוק אידיאלי עבורנו.

אי אפשר לקנות פה דירה מבלי להיחנק – אז דעה לא פופולרית – או שתקנו משהו שאתם יכולים לקנות מבלי להיחנק או שאל תקנו… יש משפט ידוע שאומר "תקנה איפה שאתה יכול ותגור איפה שאתה רוצה". כלומר, אם קנייה של דירת החלומות מביאה אתכם לקצה היכולת התזרימית שלכם אפשר לקנות דירה אחרת, להשכיר אותה ולשכור בעצמכם את הדירה שהייתם רוצים לקנות. כך ההון שלכם הולך וגדל, הכסף צמוד למחירי הנדל"ן ובמקביל אתם חיים את אורח החיים אליו אתם שואפים בתחושת רווחה. קנייה של בית החלומות שמלווה בלחץ, חיים על הקצה, כל חודש מחדש, הלחץ שתחוו כשמסיבה כזאת או אחרת ההוצאות שלכם יגדלו בפתאומיות, בעיניי פשוט לא שווה את זה.

אז מה כן? ואיך בכל זאת?

לפני שאתם ניגשים ליועצ.ת המשכנתאות (על זה לא דיברתי בפוסט אבל זה שלב הכרחי בכל עסקה!) שבו ובדקו מהו אחוז ההכנסה שאתם יכולים להפנות לטובת העניין, לא רק היום, אלא גם מחר, בעוד שנה ובעוד עשור או עשרים שנה. ההמלצה היא לא יותר מ-25% מההכנסה הפנויה (הכנסה נטו) אבל אני שואלת איזו הכנסה פנויה? האם ההכנסה הפנויה שלכם כרגע היא אותה הכנסה פנויה שתהיה לכם בעוד 5 או 15 שנה? נסו לתכנן ולהבין מהו הסכום שנכון לכם להתחייב אליו בהתאם לסטטוס האישי, צפי להרחבת המשפחה, שינויים בהכנסה, בהוצאות ועוד. קחו הכל בחשבון.

כמה בדיוק? זה אינדיבידואלי.

תרחישים שאני ממליצה לקחת בחשבון: הרחבת המשפחה בדגש על השנים של הגנים הפרטיים, תכנון של אחד מבני הזוג להוריד הילוך לטובת לימודים או פתיחת עסק, חוסר יציבות בהכנסה (תלוי תחום מקצועי), עונתיות בהכנסה (לעצמאיים) ועוד.

וגם, נסו לקחת בחשבון תרחישי קיצון ולוודא שיש לכם איך לצלוח אותם ולהתארגן מחדש. זה בדיוק הייעוד של קרן החירום. אילו תרחישים? אובדן כושר או מקום עבודה של אחד מבני הזוג ואם זו דירה להשקעה – מצב בו הדירה עומדת ריקה לאורך מספר חודשים.

זיכרו – ההחלטה על גובה ההחזר היא בעצם בחירה בין ההווה לעתיד –

ככל שמחזירים יותר כל חודש מחזירים לבנק בסך הכל פחות כסף ולהיפך.
הבחירה בהחזר נמוך היא בחירה בהווה על חשבון העתיד (הדירה בפועל תעלה יותר) והבחירה בהחזר גבוה היא בחירה בעתיד (לסיים את ההחזרים מהר יותר ולהחזיר לבנק בסך הכל פחות כסף).
נסו למצוא את נקודת האיזון שנכונה לכם, כמובן שהשאיפה היא לשלם מינימום ריביות אך לא בכל מחיר, גם ללחץ יש מחיר. וגם ברמה הכלכלית, אין שום היגיון להיכנס למינוס בגלל החזרי משכנתא – המשמעות היא שאתם לוקחים מהבנק הלוואה בריבית של בערך 12% כדי לשלם לבנק הלוואה אחרת בריבית של בערך 5.5% (נתונים ממוצעים נכון ל-2024) ובפועל משלמים 17.5% !!!

אם כבר לקחתם משכנתא ובכל זאת הגעתם למצב שאתם נחנקים, כי החיים כמו החיים מפתיעים – פנו ליועצ.ת משכנתאות, בררו על מיחזור ועל הקטנת ההחזר. יועצ.ת טוב יידע לתכנן משכנתא שרואה את כל מה שתואר כאן בחשבון ולבחור עבורכם תמהיל ומסלולים שתואמים לשינויים הצפויים של החיים.

אתם לקראת לקיחת משכנתא או מחזור משכנתא ולא בטוחים איך לגשת לעניין ואיזה סכום של החזר נכון ומתאים לתזרים המשפחתי שלכם?

אשמח לסייע